Příjmy z nájmu podle §9: Co byste měli vědět?
Pasivní příjmy z pronájmu nemovitostí patří mezi nejčastější zdroje příjmů fyzických osob. V České republice jsou příjmy z nájmu upraveny zákonem o daních z příjmů v § 9. Tyto příjmy zahrnují:
- Nájemné za nemovitosti nebo byty (pozor, ubytovací služby, například krátkodobé pronájmy přes Airbnb, spadají pod příjmy ze samostatné činnosti podle § 7).
- Příjem z pronájmu movitého majetku, kromě příležitostného pronájmu.
Zdaňování příjmů z nájmu
Pokud příjmy z nájmu pocházejí ze společného jmění manželů, zdaňují se u jednoho z nich. Tato forma příjmu se zahrnuje do daňového přiznání fyzických osob, pokud roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč. Poplatník s příjmy ze zaměstnání nemusí podávat daňové přiznání, pokud jeho další příjmy podle § 7 až 10 ZDP nepřesahují 20 000 Kč.
Příjmy a výdaje z pronájmu
Příjmem z nájmu je nájemné. Pokud pronajímatel platí zálohy na energie a tyto zálohy vyúčtovává nájemci, nejsou součástí příjmů z nájmu. Nevypořádané zálohy se však zahrnují do příjmů z nájmu, včetně přeplatků. Tyto zálohy jsou také výdajem, pokud je poplatník uplatňuje ve skutečné výši, včetně nedoplatků.
Způsoby uplatnění výdajů
Poplatník si může vybrat, jakým způsobem uplatní výdaje k příjmům z nájmu: buď ve skutečné výši, nebo paušálně. Paušální výdaje lze uplatnit ve výši 30 % příjmů z nájmu až do výše 600 000 Kč, bez povinnosti vést evidenci výdajů. Stačí pouze zaznamenávat příjmy a pohledávky z nájmu.
Při uplatnění skutečných výdajů musí poplatník vést záznamy o příjmech a výdajích, evidovat hmotný majetek, rezervy na opravy, pohledávky a dluhy, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy. Mezi uznatelné výdaje patří:
- Opravy a údržba nemovitosti
- Poplatky za zprostředkování nájmu
- Pojištění nemovitosti
- Daň z nemovitosti
- Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost
- Odpisy nemovitosti
Je nutné mít k těmto výdajům doklady.
Odpisy nemovitostí
U nemovitostí je možné odepisovat pouze hodnotu staveb či bytů, nikoliv pozemků. Pokud je cena sjednaná celkově za stavbu či byt a pozemek, může být využit znalecký posudek pro rozdělení ceny. U darovaných nemovitostí, kde byl příjem z daru osvobozen od daně, nelze uplatnit odpisy. U družstevních bytů nelze odpisy provádět, protože pro odpisy je nutné vlastnické právo, které u družstevního vlastnictví chybí.
